Como pagar menos impostos na construção civil em 2026: 8 estratégias legais
- Jacson Silva
- 17 de jul.
- 10 min de leitura
Entenda como construtoras, empreiteiras, empresas de engenharia e incorporadoras podem reduzir a carga tributária com segurança, sem omitir receitas e sem criar estruturas artificiais.
Atualizado em 16 de julho de 2026Tempo estimado de leitura: 12 minutosConteúdo técnico da JSS Assessoria Consult
Resposta rápida:
Uma empresa da construção civil pode pagar menos impostos legalmente quando escolhe o regime tributário adequado, enquadra corretamente cada serviço, estrutura os contratos de acordo com a operação real, utiliza as deduções permitidas no ISS, avalia a tributação previdenciária e, quando aplicável, adota regimes específicos como o RET.
O ponto central é que não existe uma alíquota ideal para todo o setor. A melhor opção depende do tipo de obra, do fornecimento de materiais, da folha de pagamento, da margem de lucro, do município e da forma de contratação.
Neste artigo, você vai entender:
Por que a tributação da construção civil exige uma análise específica?
A expressão “construção civil” reúne operações muito diferentes. Uma empresa pode executar uma obra completa, fornecer apenas mão de obra, atuar como subempreiteira, prestar serviços técnicos de engenharia, reformar imóveis, construir para vender ou desenvolver uma incorporação imobiliária.
Embora essas atividades sejam próximas na prática, elas podem receber tratamentos tributários diferentes. O contrato, a nota fiscal, o CNAE, o código do serviço municipal, a responsabilidade pela compra dos materiais e a forma de execução da obra precisam contar a mesma história.
Dica da JSS: antes de perguntar “qual regime paga menos imposto?”, identifique exatamente como a empresa ganha dinheiro. A tributação deve ser analisada por tipo de receita e, em muitos casos, por contrato ou por obra.
1. Classifique corretamente a atividade e o tipo de contrato
O primeiro passo para reduzir a carga tributária é evitar o enquadramento genérico. Em uma mesma empresa podem existir receitas de execução de obra, reforma, instalação, manutenção, elaboração de projetos, consultoria, administração de obra e venda de materiais.
Para fins de ISS, por exemplo, os serviços de execução de obras por administração, empreitada ou subempreitada aparecem no subitem 7.02 da lista de serviços da Lei Complementar nº 116/2003. Já os serviços de reparação, conservação e reforma estão no subitem 7.05.
A classificação interfere na base do imposto, no município competente, na emissão da nota fiscal, nas retenções e no enquadramento dentro do Simples Nacional.
Atenção: alterar somente o CNAE ou a descrição da nota fiscal não muda a natureza real da operação. O contrato, os documentos de compra, a execução da obra e a contabilidade precisam sustentar o tratamento tributário utilizado.
2. Compare os regimes tributários antes de escolher
O Simples Nacional não é automaticamente o regime mais barato. Da mesma forma, o Lucro Presumido não é sempre melhor para empresas que fornecem materiais. A decisão precisa ser tomada com simulações baseadas em dados reais.
Regime | Quando pode ser interessante | Ponto de atenção na construção civil |
Simples Nacional | Empresas de menor porte, com estrutura administrativa mais simples e carga compatível com as faixas do regime. | A execução de construção de imóveis e obras de engenharia em geral costuma ser tributada no Anexo IV, com a contribuição patronal previdenciária fora do DAS. |
Lucro Presumido | Empresas com margens superiores às bases presumidas e boa organização dos contratos e das receitas. | O percentual de presunção pode mudar significativamente conforme a obra seja uma empreitada total com todos os materiais ou uma prestação parcial/de mão de obra. |
Lucro Real | Empresas com margens reduzidas, prejuízos, custos relevantes ou estrutura que permita aproveitar adequadamente despesas e créditos. | Exige controles contábeis, fiscais e financeiros mais detalhados. Uma contabilidade incompleta pode eliminar a vantagem esperada. |
No Simples Nacional, é importante diferenciar a execução de obras dos serviços técnicos de engenharia. Dependendo da atividade efetivamente prestada, determinados serviços técnicos podem ser tributados pelos Anexos III ou V, com aplicação do fator R, enquanto a construção de imóveis e as obras de engenharia em geral são enquadradas no Anexo IV.
Uma simulação tributária deve considerar, no mínimo:
faturamento acumulado e projetado;
folha de pagamento e pró-labore;
valor de materiais incorporados às obras;
margem de lucro real de cada contrato;
ISS do município onde a obra é executada;
retenções sofridas nas notas fiscais;
tipo de contratante e forma de execução;
existência de incorporação imobiliária ou empreendimento específico.
3. Estruture corretamente os contratos de empreitada total
No Lucro Presumido, a forma de contratação pode causar uma diferença relevante na base de cálculo do IRPJ e da CSLL.
Conforme o entendimento da Receita Federal, as receitas de construção civil podem utilizar o percentual de presunção de 8% para o IRPJ e de 12% para a CSLL quando houver empreitada total, com fornecimento, pelo empreiteiro, de todos os materiais indispensáveis à execução da obra e incorporação desses materiais ao empreendimento.
Nas empreitadas parciais, nos contratos com fornecimento de apenas parte dos materiais ou nas prestações essencialmente de mão de obra, a presunção aplicável aos serviços em geral pode chegar a 32%.
Percentual de presunção não é alíquota do imposto. Ele é o percentual aplicado sobre a receita para formar a base sobre a qual serão calculados o IRPJ e a CSLL.
Para sustentar a empreitada total, o contrato deve descrever com clareza o objeto, as responsabilidades do empreiteiro, o fornecimento dos materiais e a entrega da obra.
Também é necessário manter notas fiscais de compras, controles por obra, medições e documentos que demonstrem a incorporação dos materiais.
4. Verifique a dedução de materiais na base do ISS
A Lei Complementar nº 116/2003 estabelece que os materiais fornecidos pelo prestador nos serviços dos subitens 7.02 e 7.05 não se incluem na base de cálculo do ISS.
Na prática, porém, o procedimento deve ser verificado na legislação de cada município. Algumas prefeituras exigem controles específicos, relação de materiais, documentos de compra, vinculação à obra, destaque na nota ou outras comprovações.
Não é seguro retirar da base do ISS todas as compras realizadas pela empresa. A dedução deve estar relacionada aos materiais efetivamente fornecidos e incorporados na execução do serviço, observando a legislação municipal e a documentação disponível.
Exemplo prático: se a empresa executa uma obra do subitem 7.02 e fornece materiais incorporados ao empreendimento, a análise da base do ISS pode produzir economia relevante. Entretanto, despesas com ferramentas, equipamentos de uso próprio, combustível, alimentação, administração e itens sem vínculo comprovado com a obra não devem ser tratados automaticamente como materiais dedutíveis.
5. Segregue as receitas por atividade, contrato e obra
Uma das causas mais comuns de pagamento excessivo é lançar todas as receitas no mesmo grupo de tributação. Isso pode ocorrer quando a empresa executa obras, presta manutenção, elabora projetos, comercializa itens ou recebe valores de contratos com características diferentes.
A segregação correta permite aplicar a cada receita o tratamento correspondente. No Simples Nacional, por exemplo, o próprio PGDAS-D possui campos específicos para serviços dos subitens 7.02 e 7.05. Já os serviços técnicos de engenharia podem seguir outra forma de tributação, conforme a atividade efetivamente realizada.
Essa separação também facilita o controle das retenções, do ISS devido em cada município, dos materiais vinculados à obra e da margem de cada contrato.
1
Separe por tipo de receita
Obra, reforma, manutenção, projeto, consultoria, administração e venda não devem ser agrupados sem análise.
2
Separe por obra
Receitas, materiais, mão de obra, subempreitadas, retenções e resultado devem ser identificados por empreendimento.
3
Separe por município
O ISS da construção pode depender do local da obra e das regras da prefeitura competente.
4
Separe por contrato
A forma de contratação influencia a tributação, especialmente nas empreitadas total, parcial e de mão de obra.
6. Avalie a CPRB e a tributação sobre a folha em 2026
Algumas empresas da construção civil podem estar abrangidas pela Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta — CPRB. Entre os grupos previstos na legislação estão atividades enquadradas nos grupos 412, 432, 433 e 439 da CNAE, além de atividades de infraestrutura alcançadas por regras específicas.
Em 2026, a reoneração é gradual. Para empresas sujeitas à alíquota original de 4,5% da CPRB, a parcela sobre a receita corresponde a 60% dessa alíquota, ou 2,7%, combinada com 50% da contribuição patronal de 20%, equivalente a 10% sobre as bases alcançadas pela regra.
Isso não significa que a CPRB seja sempre vantajosa. A comparação deve considerar a relação entre receita e folha, os trabalhadores vinculados, as obras existentes, as regras de opção e os demais encargos que continuam devidos.
Importante: a análise da CPRB deve ser feita antes da opção e com atenção às regras aplicáveis a cada empresa e obra. Uma escolha baseada apenas na alíquota pode aumentar o custo previdenciário.
7. Considere o RET nas incorporações imobiliárias
Empresas que atuam como incorporadoras podem avaliar o Regime Especial de Tributação das Incorporações Imobiliárias — RET.
Como regra, cada incorporação submetida ao RET recolhe mensalmente 4% das receitas recebidas, em pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. Para determinados empreendimentos residenciais de interesse social enquadrados nas regras aplicáveis, pode existir alíquota reduzida de 1%.
O RET é opcional, mas a opção é irretratável enquanto perdurarem os direitos de crédito ou as obrigações do incorporador perante os adquirentes. Também exige, entre outros pontos, patrimônio de afetação, inscrição específica da incorporação no CNPJ e regularidade fiscal e do FGTS.
Quando analisar: o RET deve ser estudado antes da estruturação do empreendimento. Avaliar somente depois do início das vendas pode limitar as alternativas e dificultar a organização documental.
8. Use controles por obra para evitar recolhimentos indevidos
Planejamento tributário não depende apenas da escolha do regime. Uma empresa pode estar corretamente enquadrada e, ainda assim, pagar mais por não controlar créditos, retenções, materiais, custos e receitas por obra.
O acompanhamento por empreendimento permite identificar retenções já sofridas, conferir a tributação das notas, organizar os dados do CNO e do Sero, controlar subempreiteiros e verificar se o resultado real da obra está compatível com o regime escolhido.
Controles mínimos recomendados para cada obra
contrato e aditivos;
cadastro da obra e responsáveis;
medições e notas fiscais emitidas;
compras e materiais incorporados;
folha e mão de obra vinculada;
subempreitadas contratadas;
retenções tributárias sofridas;
ISS devido e legislação municipal;
custos, margem e fluxo de caixa;
documentos para regularização e encerramento da obra.
O que muda com a Reforma Tributária em 2026?
O ano de 2026 funciona como período de teste da CBS e do IBS. As orientações oficiais preveem destaque desses tributos nos documentos fiscais eletrônicos, conforme os leiautes aplicáveis. Para os contribuintes que cumprirem as obrigações acessórias definidas, há dispensa do recolhimento das alíquotas de teste.
Mesmo sem representar, por si só, uma economia imediata, a adaptação é importante. Empresas da construção devem revisar cadastros, contratos, sistemas de emissão, classificação de operações e controles por empreendimento para se preparar para a transição dos próximos anos.
Erros que fazem empresas da construção pagar mais impostos
escolher o Simples Nacional apenas por parecer mais fácil;
utilizar a alíquota nominal sem calcular a alíquota efetiva;
tratar todo serviço de engenharia como execução de obra;
misturar empreitada total, empreitada parcial e mão de obra;
não documentar os materiais incorporados;
deduzir materiais do ISS sem observar a regra municipal;
não segregar receitas no PGDAS-D ou na contabilidade;
ignorar retenções já sofridas;
não comparar a CPRB com o custo sobre a folha;
precificar a obra sem considerar a tributação do contrato;
omitir receitas ou criar contratos que não correspondem à operação real.
Economia tributária legal é diferente de sonegação. Planejamento tributário utiliza alternativas permitidas pela legislação e deve ser estruturado antes ou durante a operação, com documentos que demonstrem a realidade do negócio. Omissão de receitas, notas com descrição falsa e deduções sem comprovação expõem a empresa a autuações, multas e outras penalidades.
Como saber qual estratégia serve para a sua empresa?
A resposta depende da combinação entre atividade, contrato, faturamento, folha, materiais, município e margem. Por isso, uma análise tributária consistente não começa pela alíquota: começa pela operação.
O ideal é comparar cenários com dados dos últimos meses e projeções dos contratos futuros. Também é recomendável realizar uma simulação específica para obras de maior valor, pois uma mudança no modelo contratual pode alterar significativamente o resultado tributário e financeiro.
Sua construtora pode estar pagando impostos de forma inadequada
A JSS analisa o regime tributário, os contratos, a folha, o ISS, as retenções e o resultado por obra para identificar oportunidades legais de economia e reduzir riscos fiscais.
Perguntas frequentes
O Simples Nacional é sempre mais barato para uma construtora?
Não. A execução de obras costuma ser tributada pelo Anexo IV, no qual a contribuição patronal previdenciária não está incluída no DAS. Dependendo do faturamento, da folha, dos materiais e da margem, o Lucro Presumido ou o Lucro Real podem apresentar resultado melhor.
Empresa de construção civil paga INSS fora do Simples Nacional?
Nas receitas tributadas pelo Anexo IV, a contribuição patronal previdenciária não integra o DAS e deve ser apurada conforme as regras previdenciárias aplicáveis. É necessário verificar também eventual enquadramento na CPRB.
Materiais podem ser descontados da base do ISS?
A Lei Complementar nº 116/2003 prevê a exclusão dos materiais fornecidos pelo prestador nos serviços dos subitens 7.02 e 7.05. A aplicação prática, os documentos exigidos e o procedimento devem ser conferidos na legislação do município competente.
Qual é o melhor regime tributário para uma empreiteira?
Não há uma resposta única. O regime deve ser escolhido depois de comparar faturamento, folha, margem, fornecimento de materiais, contratos, ISS, retenções e projeções. A simulação deve considerar a realidade da empresa, e não apenas uma alíquota divulgada de forma isolada.
Uma empreitada total paga menos IRPJ e CSLL no Lucro Presumido?
Pode pagar, desde que estejam presentes os requisitos reconhecidos pela Receita Federal: contratação por empreitada total, fornecimento de todos os materiais indispensáveis pelo empreiteiro e incorporação desses materiais à obra. Sem esses requisitos, a presunção aplicável pode ser maior.
O que é o RET na construção civil?
O RET é um regime especial aplicável a incorporações imobiliárias que atendam aos requisitos legais. Como regra, unifica IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins em 4% das receitas mensais recebidas por incorporação submetida ao regime.
É possível reduzir impostos depois que a obra já começou?
Algumas correções e oportunidades podem ser identificadas durante a obra, mas decisões como estrutura contratual, regime tributário e certas opções previdenciárias devem ser avaliadas antecipadamente. Quanto mais cedo for feita a análise, maior tende a ser a capacidade de planejamento.
Base normativa e fontes técnicas
Lei Complementar nº 123/2006; Resolução CGSN nº 140/2018 e Manual do PGDAS-D; Lei Complementar nº 116/2003; Lei nº 9.249/1995; entendimentos da Receita Federal sobre empreitada total na construção civil; Lei nº 10.931/2004; Lei nº 12.546/2011; Lei nº 14.973/2024; Lei Complementar nº 214/2025; orientações oficiais da Receita Federal sobre CBS e IBS em 2026.
As regras municipais de ISS e as particularidades de cada contrato devem ser verificadas antes da aplicação prática das estratégias mencionadas.
JSS Assessoria Consult
Contabilidade consultiva, planejamento tributário e gestão para empresas da construção civil, engenharia e outros setores estratégicos.
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